Оценка арендной платы

Оценка арендной платы в Волгограде
Оценка арендной платы в Волгограде

Оценка арендной платы является одной из востребованных в настоящее время услуг, связанных с оценкой недвижимости. Стоимость арендной платы складывается из различных факторов и может очень сильно зависеть как от самого объекта недвижимости, его расположения, наличия транспортных развязок, так и от состояния помещений, предлагаемых в аренду. Если стоимость арендной платы будет явно завышена, это может привести к оттоку арендаторов, а в противном случае — к потере возможного дохода. Это же относится и к объектам недвижимости, принадлежащим государству, и сдающимся в аренду. Кроме того, оценка стоимости арендной платы поможет собственнику в принятии решений, связанных с управлением недвижимостью, например, решение об улучшении помещений и, в дальнейшем, перевод их в другую ценовую категорию.

Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) — величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях, т. е. если:

  • на дату оценки аренды объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения;
  • период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, чтобы банк был доступен для потенциальных арендаторов, а также для согласования величины арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду;
  • состояние рынка, динамика ставок арендной платы и другие условия являются типичными на дату оценки аренды, т. е. не являются чрезмерно обременительными или выгодными для аренды такого типа и данного вида недвижимости;
  • при оценке аренды не учитываются предложения завышенных (заниженных) арендных ставок потенциальным арендатором, имеющим особый интерес к данному объекту недвижимости, а также находящимся в родственных или деловых связях с арендодателем.

Документы, необходимые для оценки арендной платы:

  • Свидетельство о регистрации права собственности;
  • Технический паспорт БТИ на объект;
  • Поэтажный план и экспликация;
  • Документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда или иное);
  • Сведения о сооружениях, подсобных строениях, объектах инфраструктуры и других улучшениях, находящихся на земельном участке;
  • Бухгалтерская справка о балансовой стоимости объекта (если собственником объекта является юридическое лицо);
  • Сведения о наличие обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов и иных ограничений по использованию объекта.

Какими стандартами руководствуется оценщик при проведении оценки арендной платы:

При проведении оценки аренды объекта применяются следующие стандарты:

  • Федеральный стандарт оценки: «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
  • Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
  • Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
  • Международные стандарты оценки (International Valuation Standards) Международного комитета по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee) IVSC.