Оценка незавершенного строительства

Оценка незавершенного строительства в Волгограде
Оценка незавершенного строительства в Волгограде

Оценка незавершенного строительства

применяется к таким объектам, как здания или сооружения. Для того чтобы оценка незавершенного строительства была объективной, необходимо правильно классифицировать объект оценки незавершённого строительства. Оценка незавершенного строительства использует несколько способов классификации объектов, незавершенных строительством.

Наиболее существенной для оценщика является классификация с точки зрения наличия у недостроенного объекта возможностей выступать в качестве доходной недвижимости. Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве приносящей доход недвижимости. Оценка незавершённого строительства с этими типами незавершенных объектов недвижимости, как правило, использует затратный и доходный подход.

Оценка объектов незавершенного строительства производится для следующих целей:

  • для постановки объекта незавершенного строительства на баланс организации;
  • при определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию;
  • при принятии решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства;
  • при реорганизационной трансформации (создание холдинга, выделение подразделений, банкротство);
  • при покупке или продаже объекта незавершенного строительства;
  • для принятия решения о рациональном использовании земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства.

Типы зданий и сооружений при оценке незавершенного строительства

Здания и сооружения коммерческого назначения, в свою очередь, можно разделить на две большие группы. К первой группе относятся здания и сооружения специализированного назначения, у которых возможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных решений. Во вторую группу входят объекты, которые могут быть использованы для размещения в них различных типов производств, и, следовательно, обладают более универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями.

При оценке незавершенного строительства используются в основном затратный и доходный подход. Для определения стоимости объектов незавершенного строительства необходим коэффициент (степень) завершенности данного объекта. Если он неизвестен, то необходимо изучение уже завершенного строения и вычисление такого коэффициента. В этом случае расчет стоимости объекта займет  у специалистов оценщиков большее время.

Сравнительный подход при оценке стоимости объектов, незавершенных строительством, практически не используется, в силу отсутствия продаж аналогичных объектов. Важным фактором влияющим на стоимость незавершенного строительства является возможность реализации «готового» объекта по цене превышающей затраты на завершение строительства.

Документы, необходимые для оценки объектов, незавершенных строительством:

  • Сведения об общей стоимости проекта строительства, объектный, сводный сметный расчет;
  • Техническое описание и назначение готового объекта строительства;
  • Сведения о стоимости выполненных строительно-монтажных работ в фактических и базовых ценах;
  • Акты о приемке работ, выполненных от начала строительства;
  • Акты на скрытые работы, выполненные от начала строительства;
  • Документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда или иное);
  • Бухгалтерская справка о балансовой стоимости объекта (если собственник объекта — юридическое лицо);
  • Сведения о наличие обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов и иных ограничений по использованию объекта.